HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN VÀ VI BẰNG TRONG BẤT ĐỘNG SẢN

hợp đồng vi bằng

CHUYÊN ĐỀ 2. GIAO DỊCH DÂN SỰ GIẢ TẠO NHẰM CHE GIẤU GIAO DỊCH KHÁC LÀ GÌ? CƠ SỞ ĐỂ CHỨNG MINH GIAO DỊCH GIẢ TẠO VÀ HẬU QUẢ PHÁP LÝ. Ý KIẾN PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VI BẰNG TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

  1. Khái niệm giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác

– Giao dịch dân sự: Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 116 BLDS 2015).

– Giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác: Theo Điều 124 BLDS 2015, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

– Như vậy, theo quy định của luật, có hai loại giao dịch dân sự giả tạo:

  1. Giao dịch nhằm che giấu một giao dịch khác.

Ví dụ: A và B xác lập một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo việc thực hiện hợp đồng vay.

  1. Giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ (của bên giao dịch) đối với người thứ ba.

Ví dụ: Đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bố mẹ lập hợp đồng tặng cho toàn bộ tài sản cho con nhưng thực chất không có việc tặng cho tài sản. Mà hợp đồng tặng cho được xác lập một cách giả tạo giữa bố mẹ và người con với mục đích bố mẹ trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ với bên chủ nợ.

  1. Cơ sở để chứng minh giao dịch giả tạo và hậu quả pháp lý

2.1. Cơ sở chứng minh giao dịch giả tạo:

– Các bên xác lập giao dịch dân sự nhằm mục đích che giấu một giao dịch dân sự khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba.

– Giao dịch giả tạo vẫn có đối tượng rõ ràng, nhưng các bên cố ý xác lập giao dịch với ý định không thực hiện giao dịch đó.

– Mục đích và ý chí của các bên khi ký và thực hiện giao dịch giả tạo (giao dịch thể hiện ra bên ngoài) là không thống nhất.

– Các hành vi khách quan do các bên thực hiện không phản ánh đúng giao dịch giả tạo.

2.2. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: Theo Điều 124 BLDS 2015:

  1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
  2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Như vậy, giao dịch giả tạo vô hiệu còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực trừ trường hợp giao dịch đó cũng bị vô hiệu theo quy định của BLDS hoặc luật khác có liên quan. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo không bị hạn chế (Khoản 3, Điều 132 BLDS 2015).

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

  1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
  2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

  1. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
  2. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
  3. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”
  4. Ý kiến pháp lý về hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản và vi bằng trong giao dịch bất động sản:

3.1 Rủi ro sử dụng hợp đồng ủy quyền trong giao dịch bất động sản:

Theo quy định của pháp luật dân sự, đại diện là một chế định mà theo đó người đại diện nhân danh và vì lợi ích của người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Căn cứ để xác lập đại diện được quy định tại Điều 135 BLDS năm 2015, một trong số đó là xác lập theo ủy quyền giữa người đại diện và người được đại diện.

Điều 562 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Nội dung chính của hợp đồng ủy quyền bao gồm: phạm vi ủy quyền, thời hạn ủy quyền, thù lao ủy quyền.

Hiện nay, khi tiến hành mua bán bất động sản, không phải trong mọi trường hợp các bên đều thỏa thuận giao dịch thông qua hợp đồng mua bán được công chứng, chứng thực. Vì nhiều lý do, thông thường là bên mua nhà chưa đủ điều kiện được sở hữu nhà tại Việt Nam; nhà chưa đủ điều kiện để bán theo Điều 118 Luật nhà ở 2014; nhằm mục đích trốn thuế… các bên thỏa thuận lập hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản. Theo đó, các bên sẽ tiến hành lập song song hai hợp đồng: hợp đồng mua bán bất động sản và hợp đồng ủy quyền. Nội dung hợp đồng mua bán bất động sản sẽ nêu rõ đặc điểm bất động sản, giá cả, phương thức thanh toán, đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của các bên… Tuy nhiên, hợp đồng này sẽ không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật Việt Nam. Thay vào đó, để hợp pháp hóa việc chuyển giao bất động sản, các bên lập thêm hợp đồng ủy quyền, trong đó, bên bán giữ vai trò bên ủy quyền, ủy quyền cho bên mua – giữ vai trò bên được ủy quyền – toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản. Hợp đồng ủy quyền này sẽ giúp các bên chuyển giao “quyền sở hữu” từ bên bán (bên ủy quyền) sang bên mua (bên được ủy quyền) vì bằng hợp đồng ủy quyền, bên được ủy quyền sẽ hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu tài sản theo pháp luật Việt Nam (quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản). Để bảo đảm tính xác thực của hợp đồng, hai bên tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền tại ủy ban nhân dân xã, phường hoặc các văn phòng công chứng.

Sau khi hoàn tất mọi thủ tục đối với hợp đồng ủy quyền nói trên, các bên an tâm về tính pháp lý của giao dịch vì cơ quan công chứng hoặc chứng thực đã xác thực việc hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu bất động sản đối với bên được ủy quyền. Thế nhưng, liệu các bên có lường trước được hết những rủi ro khi sử dụng hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu hợp đồng mua bán thật bên trong hay không? Do đó trong thực tế, hợp đồng ủy quyền sẽ mang đến không ít rủi ro cho các bên tham gia trong hợp đồng.

Thứ nhất, khi các bên hoàn tất các nghĩa vụ thanh toán và giao nhận bất động sản thì về cơ bản, giao dịch mua bán đã hoàn tất, dưới vỏ bọc là một hợp đồng ủy quyền được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Thế nhưng vì một vài lý do (giá trị bất động sản tăng cao hoặc xuống thấp; quyền, lợi ích của một bên bị ảnh hưởng sau khi tiến hành giao dịch…) một trong hai bên có quyền khởi kiện ra Tòa án và yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, vốn là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các bên. Lúc này, bên khởi kiện cần chứng minh bằng việc cung cấp hợp đồng mua bán hoặc chứng cứ khác chứng minh với Tòa án rằng đã tồn tại một hợp đồng mua bán đích thực nhưng được che giấu bởi hợp đồng ủy quyền. Theo quy định của pháp luật tố tụng Việt Nam, hợp đồng mua bán vẫn được coi là chứng cứ, do đó, Tòa án có quyền tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng ủy quyền là giao dịch dân sự giả tạo theo Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS). Căn cứ Điều 131 BLDS, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu chính là việc các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Khi ấy, quyền và lợi ích của bên còn lại trong hợp đồng ủy quyền sẽ bị ảnh hưởng.

Thứ hai, khi lựa chọn hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, các bên tham gia giao dịch thường không chú ý đến thời hạn của loại hợp đồng này. Theo quy định tại Điều 140 BLDS, thời hạn đại diện theo ủy quyền sẽ do các bên thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì thời hạn ủy quyền là 01 năm, kể từ thời điểm phát sinh quyền đại diện. Thông thường, đối với những hợp đồng ủy quyền dịch vụ, thời hạn ủy quyền kết thúc khi công việc được ủy quyền hoàn thành. Nhưng đối với hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, vấn đề thời hạn ủy quyền cần được các bên chú ý. Cụ thể, trong trường hợp các bên không thỏa thuận về mặt thời hạn ủy quyền, cứ sau mỗi năm, hai bên cần phải ký kết lại hợp đồng ủy quyền mới. Vì nếu không thì vấn đề ủy quyền sẽ không còn hiệu lực. Thay vào đó, nếu trước đó họ ký hợp đồng mua bán thì họ không cần phải ký lại hợp đồng đó, ngoại trừ trường hợp có lỗi sai trong chính hợp đồng mua bán.

Thứ ba, ngoài việc thỏa thuận thời hạn kết thúc ủy quyền, hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên bị chấm dứt trong các trường hợp được quy định từ điểm c đến điểm g khoản 3 Điều 140 BLDS. Đáng lưu ý nhất có lẽ là trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”. Vì gần như trong mọi trường hợp, nếu hợp đồng ủy quyền kết thúc với lý do trên thì bất động sản sẽ được trao trả lại cho người ủy quyền. Khi ấy, quyền và lợi ích của người được ủy quyền sẽ bị ảnh hưởng. Cụ thể, nếu một bên (người ủy quyền hoặc người được ủy quyền) chết thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt. Bất động sản khi ấy sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của người ủy quyền (trường hợp người được ủy quyền chết) hoặc được để thừa kế cho người thừa kế của người ủy quyền (trường hợp người ủy quyền chết). Như vậy, trong mọi trường hợp, người được ủy quyền và người thừa kế của người được ủy quyền sẽ không được chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản. Tương tự nếu Tòa án tuyên bố một trong các bên bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt. Khi ấy, quyền định đoạt bất động sản thuộc về người đại diện theo pháp luật của người ủy quyền.

Thứ tư, thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ với bên thứ ba (cơ quan thuế, ngân hàng, thi hành án…), theo quy định của pháp luật, các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của người ủy quyền, bao gồm các bất động sản đã chuyển nhượng theo hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp được chuyển giao hợp lệ cho người khác. Về mặt pháp lý, dù đã hoàn tất thủ tục của hợp đồng ủy quyền nhưng trên thực tế, bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của người ủy quyền. Về bản chất, người được ủy quyền chỉ là đại diện cho chủ sở hữu nên khi đến hạn thanh toán, các chủ nợ vẫn có quyền yêu cầu kê biên hoặc phát mãi bất động sản để thực hiện nghĩa vụ thanh toán các khoản nợ. Đây là những rủi ro dễ xảy ra khi các bên tiến hành giao dịch mua bán bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền.

Ngoài ra, còn có một số trường hợp khác mà quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch sẽ bị ảnh hưởng. Do đó, các bên cần cân nhắc kỹ trước khi tiến hành lựa chọn loại hợp đồng để giao dịch.

3.2. Rủi ro khi giao dịch bất động sản bằng vi bằng:

– Mua bán bất động sản bằng vi bằng thường được diễn ra đối với bất động sản: không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu; lách luật; trốn tránh các nghĩa vụ tài chính, …vô hình chung vi bằng là một giao dịch bất hợp pháp, không được pháp luật bảo vệ.

– Mua bán bằng vi bằng dẫn tới không thể sang tên đổi sổ, do pháp luật chỉ cho phép, công nhận và bảo vệ Hợp đồng công chứng, chứng thực, không công nhận giao dịch bằng vi bằng.

– Hồ sơ, giấy tờ pháp lý không rõ ràng, không đầy đủ, không có cơ sở bảo vệ các bên trong giao dịch.

– Thừa phát lại chỉ xác nhận hành vi giao nhận tiền, không xác định được tính pháp lý của bất động sản giao dịch. Như vậy, có trường hợp bất động sản không đủ điều kiện giao dịch nhưng vẫn được lập vi bằng.

– Bên mua không nắm rõ tính pháp lý của bất động sản, không có hồ sơ, giấy tờ chứng minh bất động sản đã được chuyển giao một cách hợp pháp, không được thực hiện bất cứ quyền lợi gì trên bất động sản đó, như: thế chấp, tặng cho, mua bán, chuyển nhượng, thừa kế hay thậm chí được bảo vệ trong trường hợp bị tranh chấp.

–  Vi bằng không xác minh được chủ sở hữu thực sự và tính hợp pháp của bất động sản.

– Căn cứ quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013 thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Trong trường hợp không công chứng, chứng thực thì hợp đồng vô hiệu.

– Căn cứ Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại:

+) Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

+) Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật không được lập vi bằng.

Như vậy, hình thức vi bằng khi mua bán nhà đất là hình thức không được pháp luật công nhận vì nếu dùng hình thức lập vi bằng thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ coi như là chưa được công chứng, chứng thực, vi phạm Điều 167 Luật Đất đai 2013. Do đó, hợp đồng mua nhà đất bằng vi bằng sẽ vô hiệu do không tuân thủ điều kiện về hình thức theo Điều 122, Khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

AN TOÀN PHÁP LÝ – AN TÂM TẬN HƯỞNG
Với bất kỳ dự án căn hộ nào, Pháp Lý luôn có tầm quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến giá trị và được coi là “đ𝐢𝐞̂̉𝐦 𝐬𝐚́𝐧𝐠” thị trường bất động sản mà người mua luôn đặc biệt lưu ý và săn lùng.
⁉️ Vậy những dự án an toàn đáp ứng điều kiện trên đang ở đâu?
👉 𝐏𝐢𝐜𝐢𝐭𝐲 𝐇𝐢𝐠𝐡 𝐏𝐚𝐫𝐤 𝐐𝐮𝐚̣̂𝐧 𝟏𝟐 – Đầu tư an toàn, an cư tận hưởng
💎 Dự án Picity High Park thành công không chỉ dựa vào những tiện ích mảng xanh, vị trí đắc địa mà còn được khách hàng tin tưởng tuyệt đối nhờ vào 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐥𝐢́ 𝐦𝐢𝐧𝐡 𝐛𝐚̣𝐜𝐡, đ𝐚̂̀𝐲 đ𝐮̉ 𝐠𝐢𝐚̂́𝐲 𝐭𝐨̛̀ theo quy định của Nhà nước:
▪️ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
▪️ Quyết định chấp thuận đầu tư dự án
▪️ Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500
▪️ Giấy phép xây dựng cơ sở hạ tầng
▪️ Giấy chứng nhận thẩm duyệt PCCC và cứu hộ cứu nạn
▪️ Giấy chứng nhận đấu nối điện nước, đường giao thông nội bộ
💎 Sổ hồng sở hữu lâu dài: Khi chọn mua căn hộ tại Picity High Park, gia chủ sẽ được cấp 𝐬𝐨̂̉ 𝐡𝐨̂̀𝐧𝐠 𝐫𝐢𝐞̂𝐧𝐠 𝐭𝐮̛̀𝐧𝐠 𝐜𝐚̆𝐧 và có 𝐭𝐡𝐨̛̀𝐢 𝐠𝐢𝐚𝐧 𝐬𝐨̛̉ 𝐡𝐮̛̃𝐮 𝐥𝐚̂𝐮 𝐝𝐚̀𝐢, cùng kết hợp với các 25+ tiện ích cao cấp => Tiềm năng sinh lợi cao và tăng giá trị bền vững theo thời gian
💥 Cùng các chính sách ưu đãi vàng:
♻️ Thanh toán nhanh chiết khấu 𝐥𝐞̂𝐧 𝐭𝐨̛́𝐢 𝟏𝟏%
♻️ Được 𝐡𝐨̂̃ 𝐭𝐫𝐨̛̣ 𝐯𝐚𝐲 đ𝐞̂́𝐧 𝟕𝟎% từ ngân hàng Vietcombank, MB bank, Vietinbank, Nam A bank
♻️ Cơ hội quay vòng xoay may mắn nhận voucher lên đến 𝟏𝟓𝟎 𝐭𝐫𝐢𝐞̣̂𝐮
♻️ Tham gia bốc thăm trúng thưởng cơ hội nhận đến 𝟑 𝐜𝐡𝐢̉ 𝐯𝐚̀𝐧𝐠 𝐒𝐉𝐂
————————
🏢 Picity High Park – Khu căn hộ resort đầu tiên và quy mô lớn nhất tại khu Tây TP.HCM
📍 Địa chỉ dự án và nhà mẫu: Số 9A, đường Thạnh Xuân 13, phường Thạnh Xuân, quận 12, TP.HCM

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.